전세계약갱신청구권이란? (임대차 계약갱신청구권) :: 오늘은 전세계약갱신청구권(계약갱신청구권)에 대해서 자세히 알려드리겠습니다. 전세 살던 분들이 계약이 종료될 전에 전세 계약을 연장할지 아니면 이사를 가야 할 지를 결정해야 하는데, 연장을 생각할 때 걱정하는 부분이 있습니다. 바로 전세 계약을 연장할 수 있는지 여부입니다.
이러한 임차인의 걱정을 덜어주는 규정이 바로 임대차보호법상의 계약갱신청구권입니다. 오늘은 이 계약갱신청구권이 무엇인지 그리고 어떤 상황에서 청구하는지 등에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
계약갱신청구권이란?
2020년에 개정된 임대차보호법에 따르면 임차인은 1회에 한하여 임대인에게 ‘계약갱신청구권’을 행사할 수 있습니다. 이는 전세계약이 만료되어도 청구권을 행사하면 추가 2년 동안 거주할 수 있다는 것을 의미합니다.
이때 임대인은 정당한 이유가 없는 한 임차인의 계약갱신청구를 거부할 수 없습니다. 정당한 이유에 대한 자세한 내용은 다음과 같습니다.
임대인이 계약갱신청구를 거절할 수 있는 정당한 사유
- 임대인 및 임대인의 직계 존속, 비속이 실거주
- 임차인이 2기 이상 임차료 연체
- 임차인이 부정한 방법으로 임차
- 합의하에 임차인에게 정당한 보상 제공
- 임차인이 임대인의 동의 없는 전대
- 임차한 주택의 전부, 또는 일부가 멸실되거나 법정된 사유에 따른 철거, 재건축이 필요한 경우
- 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
이 중에서도 가장 흔한 경우가 임대인이 실거주 목적으로 갱신청구를 거절하는 것입니다. 전세가격이 상승한 경우에 많이 발생하는 상황입니다.
임대인의 수법은 일반적으로 집주인이 실거주 의사를 밝힌 후 세입자를 내보낸 후 주민등록만 이전하고 집을 비워두는 것입니다. 몇 개월이 지난 후에는 시세에 맞게 높은 가격으로 세입자를 다시 구하는 편법을 사용하는 것이죠.
위와 같은 제안은 전세금을 5% 범위에서만 증액하라는 규정을 피하기 위한 것인데, 만약 집주인이 실제로 거주하지 않는다면 이는 불법으로 간주되고, 이를 통한 소송에서 임대인이 패배할 가능성이 높습니다. 임차인은 이런 제안이 있을 때 내용증명우편이나 문자 등의 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.
계약갱신청구권 행사 기한
과거에는 계약갱신청구권 행사 기한이 1개월 전까지였지만, 2021년 12월 10일부로 2개월로 변경되었습니다. 계약 만료일이 10월 21일이라면 8월 21일 0시 전까지 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.
이는 임차인이 마지막 순간까지 끌다 가도 막바지에 청구권을 행사할 수 있는 여유를 제공해주는 조치로 보입니다. 2개월이 지나면 계약갱신청구권을 행사할 수 없으니 세입자는 주의가 필요합니다.
계약갱신청구권 행사 방법
세입자가 임대인에게 계약 갱신을 원하는 의사를 확실히 전달하기 위해서는 다양한 방법을 활용할 수 있습니다. 구두로 전달하는 것 외 전화나 문자를 통해 의사표현을 할 수도 있는데, 그럴 경우 계약 갱신을 원한다는 것을 증명할 수 있는 증거가 필요합니다.
우선, 구두로 의사를 전달하는 경우, 집주인이 이를 부인하거나 증명하기가 어려울 수 있으므로 반드시 명확한 증거를 남길 필요가 있습니다.
만약 집주인과 연락이 되지 않는다면 우체국을 활용하여 내용증명을 보내는 것도 한 가지 방법입니다. 이를 통해 세입자가 계약갱신 의사를 표현했음을 명확하게 기록할 수 있습니다. 집주인이 우체국에서 보낸 내용증명을 수령하지 않은 경우, 추후 집주인은 이러한 부분을 반드시 소명하여야 합니다.
다시 한 번 간략하게 내용을 정리하면, 임차인은 전세계약 연장 여부를 결정하기 위해 2개월 전까지 임대인에게 통보해야 합니다. 계약갱신청구권을 행사하려면 세입자는 명확한 의사표현과 함께 그 의사를 증명할 수 있는 증거를 남겨야 합니다. 종종 집주인과 연락이 어려운 경우 우체국을 활용하여 내용증명을 보내는 것이 도움이 될 수 있습니다. 이러한 주의사항을 숙지하면서 전세 계약 연장에 대한 결정을 내리시면 됩니다. 오늘도 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.